Dossiers contraints :
sécuriser la performance énergétique à l’achat

Lorsque la contrainte du taux d’endettement limite l’enveloppe travaux, sans remettre en cause la décision d’octroi du financement immobilier, le projet de rénovation est souvent ajusté à la baisse et la performance énergétique cible peut être dégradée. Crédifix permet d’objectiver cette situation et, lorsque cela est nécessaire, de sécuriser une rénovation globale atteignant au minimum un DPE B, avec pour cible un DPE A lorsque cela est possible d'un point de vue architectural.

Un cas fréquent à l’achat d’une passoire thermique

Dans les projets d’acquisition d’une résidence principale portant sur un bien initialement classé E, F ou G sur l’échelle du DPE, le financement est instruit dans des conditions classiques, intégrant un apport, un prêt immobilier et une enveloppe de travaux destinée à améliorer la performance énergétique du logement.

Toutefois, pour respecter les critères prudentiels — en particulier le taux d’endettement — l’enveloppe dédiée aux travaux peut être réduite. Cette contrainte budgétaire conduit alors à arbitrer le périmètre de la rénovation, au détriment du niveau de performance énergétique atteignable.

Une conséquence souvent sous-estimée

Cette situation conduit fréquemment à une trajectoire énergétique sous-optimale dès l’acquisition, avec un impact direct sur la qualité de l’actif financé et sur la capacité des établissements à piloter le risque climatique associé dans la durée.

Lorsque l’enveloppe travaux est contrainte, la rénovation n’est plus réellement globale : certains postes structurants sont reportés ou réduits, et la performance finale peut être significativement dégradée (par exemple atteindre un DPE D plutôt que l'objectif d'un DPE B ou A).

À court terme, le projet peut rester acceptable d’un point de vue bancaire, tout en respectant les limites de taux d’endettement et de capacité de remboursement définies par l’établissement. À long terme, l’actif immobilier demeure moins résilient face aux évolutions réglementaires, climatiques ou en termes de valeur dans le temps, ce qui limite la capacité à inscrire la trajectoire environnementale du bien dans une dynamique mesurable et durable.

Le rôle de la certification Crédifix

Crédifix intervient précisément dans ces situations pour objectiver l’écart entre la performance énergétique cible et la performance atteignable sous contrainte, et pour sécuriser une trajectoire de rénovation mesurable et vérifiable.

• objectiver l’écart de performance (ex ante) à partir d’hypothèses explicites ;
• certifier une trajectoire compatible avec une rénovation globale et performante ;
• structurer des indicateurs utiles aux professionnels (financement, suivi, risque climatique).

La certification Crédifix n’intervient jamais dans la décision d’octroi du financement immobilier.

Quand le dispositif complémentaire s’active

Dans certains dossiers, la contrainte d’endettement réduit l’enveloppe travaux au point de dégrader la performance cible et de conduire à une rénovation sous-dimensionnée. Dans ces situations spécifiques, Crédifix peut activer un dispositif complémentaire optionnel, dont l’unique objectif est de corriger une sous-performance énergétique induite par cette contrainte.

Ce dispositif repose sur un apport complémentaire affecté aux travaux énergétiques, indépendant du crédit immobilier et adossé à la valorisation de l’actif post-travaux.

• objectif : atteindre au minimum un DPE B et, lorsque cela est possible, viser un DPE A ;
• dispositif optionnel, activé uniquement sur des projets déjà acceptés en crédit ;
• sans modification du plan de financement principal ;
• sans promesse commerciale de type « reste à charge garanti ».

Logique de décision (schéma simplifié)

Ce que ce dispositif n’est pas

• ce n’est pas un produit de crédit ;
• ce n’est pas une aide publique ;
• ce n’est pas une promesse commerciale de type « reste à charge garanti » ;
• ce n’est pas une condition à l’octroi du financement principal.

Il s’agit d’un mécanisme optionnel, activé uniquement lorsque les conditions sont réunies, afin d’éviter qu’une contrainte financière ponctuelle ne se traduise par une sous-performance énergétique durable de l’actif financé.

Pourquoi cette approche est pertinente

Pour les établissements financiers et leurs partenaires, cette approche vise à améliorer la qualité énergétique des actifs financés, à limiter l’exposition au risque climatique et réglementaire, et à inscrire la trajectoire environnementale dans une dynamique mesurable.

• financer des actifs immobiliers plus résilients ;
• limiter l’exposition au risque climatique et réglementaire ;
• améliorer la cohérence entre projet financé et performance réelle ;
• structurer des indicateurs utiles aux démarches ESG et au pilotage du risque.

Échanger avec l’équipe

Si vous souhaitez partager un cas concret de dossier contraint — et discuter de la manière dont Crédifix peut contribuer à sécuriser la performance énergétique à l’achat, dans un cadre compatible avec les exigences du financement — nous vous invitons à prendre contact avec l’équipe.